Les murs de boutiques! Une mine d'or!
L’achat de murs de boutique
séduit de plus en plus de
particuliers. Mais l’offre est
rare et les pièges fréquents.
Nos pistes pour assister
l’investisseur novice.

Rentabilité élevée, loyers sécurisés,
gestion réduite… les murs de boutique
représentent un placement de niche
qui fait briller les yeux de bon nombre
d’investisseurs. Mais dénicher le bon
emplacement au juste prix a tout d’un
art, car l’offre est rare. « J’ai au moins
une vingtaine de clients potentiels en
attente. Ce sont tous des particuliers qui
cherchent à diversifier leur patrimoine »,
confie Philippe Zilli, patron d’une agence
Orpi Entreprises à Paris. Malgré la concurrence
des foncières et des sociétés civiles
de placement immobilier (SCPI), lesparticuliers, déçus par les rendements
de l’immobilier résidentiel, commencent
en effet à se tourner vers ce segment
prometteur… qui n’est pas sans pièges
pour les novices.
un équilibre à trouver entre
emplacement et type d’activité
L’immobilier commercial ne déroge pas
à la règle. Le choix de l’emplacement y
est primordial. « C’est la commercialité
d’un lieu qui fait son loyer, donc son prix.
La différence se fait parfois en fonction
du trottoir ou du numéro de la rue. Rue
Vieille-du -Temple, dans le Marais, à Paris,
la valeur locative au mètre carré peut
varier de 500 à 1 200 euros selon que
l’on se trouve du côté de la République
ou de l’Hôtel de Ville et selon la configuration
du local », souligne Philippe Zilli.
La proximité des transports, d’enseignes
nationales est bien sûr un atout. Elle aura
toutefois peu d’impact si le commerce
n’est pas situé sur le cycle de circulation
du piéton. Aussi, être proche d’un emplacement
n°1 n’est-il pas un critère en soi.
Un exemple : « La place de la gare TGV
de Strasbourg est un emplacement d’excellence.
Mais c’est loin d’être le cas pour
toutes les petites artères environnantes
où les commerces périclitent », avertit
Jérôme Schibler, franchisé Guy Hoquet
Entreprises et Commerces à Strasbourg.
La validité d’un emplacement dépend
aussi du type d’activité exercée. Ainsi,
pour peu qu’ils soient situés dans une
zone d’habitation suffisamment dense,
c’est l’absence de concurrence qui sera
un atout pour une boulangerie, un tabac
ou une supérette. Mais attention : quel
qu’il soit, un bel emplacement – commercialement
parlant – induit des rendements
plus faibles. Pour prendre un cas
extrême, sur les Champs-Élysées, dépasser
3,5 % de rendement sera une gageure.
De même, les bons emplacements des
grandes agglomérations dépasseront-ils
difficilement les 6 % (5 % pour Paris).
À l’inverse, une sandwicherie mal située
selon les critères classiques, mais qui
prospère, pourra facilement atteindre les
10 % de rendement. Tout l’art d’un investissement
en murs de boutique consiste à
trouver la bonne adéquation entre l’emplacement
et le type d’activité.
Même si les rendements restent élevés pour
un placement immobilier – en moyenne
entre 6 % et 8 % –, l’effet conjugué de
la crise et de la forte concurrence sur ces
produits a eu tendance à faire baisser les
loyers. De nombreux locataires ont négocié
des baisses en 2008, en contrepartie
d’un engagement à plus long terme.
« Cela doit être fait de façon intelligente.
Face à une belle enseigne ou un locataire
qui développe son commerce, les deux
parties ont intérêt à négocier », reconnaît
Laurent Fléchet, président de la société
de gestion Ciloger. « Les prix des murs se
sont appréciés de 5 % l’année dernière.
En 2009, nous obtenions des rendements
supérieurs à 8 % acte en main. En 2010,
on est passé à 7-7,50 % en moyenne »,
reconnaît Michèle Séphons, présidente
de Fiducial gérance, qui gère la SCPI de
murs de commerces Buroboutic.
le prix, un multiple du loyer
net de charges
La fixation du prix des boutiques obéit
à une logique implacable : c’est un multiple
du loyer net de charges. « Comme
un loyer commercial évolue peu, c’est
une base solide pour en déduire le prix.
À Paris, où la rentabilité grimpe difficilement
au-delà de 5 %, la valeur des murs
oscille généralement entre quinze à vingt
années de loyers. Dans les grandes villes
de province, la fourchette sera plutôt
de douze à dix-sept ans », évalue Jean-
Marc Peter, directeur général adjoint de
Sofidy, gestionnaire de la SCPI « murs
de boutiques » Immorente. La limite
de l’exercice ? Si le locataire se trouve
en situation de surloyer, cela gonfle
artificiellement le prix de vente. « Les
boutiques qui peinent à trouver preneur
sont souvent dans ce cas-là. Mais pour
s’en rendre compte, il faut pouvoir comparer
les valeurs locatives d’un secteur.
Ce n’est pas toujours évident pour un
investisseur ordinaire », explique Patrick
Colomer, expert immobilier près de la
cour d’appel de Paris.
Capitaliser sur l’évolution d’un loyer peut
s’avérer intéressant, mais c’est loin d’être
évident. « Même si cela semble contre
nature, il faut privilégier l’achat de commerces
avec des loyers faibles. Ainsi, on se
prémunit d’un risque de baisse, on sécurise
le locataire en période de crise, tout
en conservant la possibilité de déplafonner
le loyer à terme », explique Jean-Marc
Peter. De fait, les commerçants n’hésitent
plus à contester devant le tribunal des
loyers jugés trop élevés. « Ils ont très
souvent gain de cause, car les tribunaux
fondent leur appréciation sur la valeur
locative judiciaire d’un secteur. Cette
photographie des loyers du voisinage est
presque toujours en retrait par rapport
aux valeurs de marché. Celles auxquelles
on pourrait louer un local aujourd’hui
dans ce même secteur », détaille Patrick
Colomer. Et pour tout compliquer, plus
l’emplacement est bon, plus l’écart entre
la valeur judiciaire et la valeur locative sera
élevé. « C’est le système des vases communicants.
Plus le droit au bail est élevé,
plus le loyer est faible, sous peine de ne
pas trouver preneur. », poursuit-il.
les impayés sont rares
La rentabilité ne fait pas tout. Si les murs
de boutiques séduisent, c’est aussi pour
leur tranquillité de gestion. Les impayés
y sont rares. « Sous réserve de respecter
le formalisme nécessaire, le bail peut être
résilié de plein droit dès qu’un terme du
contrat n’est pas respecté. Sauf à accorder
des délais de paiement, le tribunal
prononcera la résiliation de bail, si bien
qu’un commerçant en difficulté ne cessera
de payer son loyer qu’en dernier
recours. S’il perd son droit au bail, il
perd aussi son fonds de commerce »,
explique encore Pascal Huguenin, avocat
pour le cabinet Parc et Associés, à
Dijon. En cas de faillite, le propriétaire est
prioritaire – après l’État et les employés
– pour récupérer sa créance sur la vente
du fonds. Autre avantage non négligeable,
l’entretien des lieux. Il est réduit à
la portion congrue, le local étant l’outil
de travail du commerçant. Certes, ces
balises n’empêchent pas les litiges et
les procédures. « C’est là qu’il faut être
solide. Quand tout va bien, les murs de
commerces sont parés de mille vertus.
cela devient compliqué lorsqu’on a
un contentieux avec les locataires, car
ils sont bien outillés juridiquement »,
explique Philippe Zilli.
Le contenu du bail conditionne
la rentabilité
C’est le contrat de départ qui conditionne
la rentabilité d’une opération. Il définit
précisément la répartition des charges
entre le locataire et le propriétaire, et
s’appliquera tant que le bail sera en cours.
Les baux commerciaux sont le plus souvent
renouvelables tous les trois ans, à
l’initiative du locataire (bail « 3/6/9 »).
« Un locataire qui respecte le bail peut
partir tous les trois ans, mais vous ne
pouvez pas le mettre dehors. À moins
de payer une indemnité d’éviction, qui
s’avère d’un montant souvent supérieur à
la valeur du fonds de commerce », avertit
un professionnel. De même, lorsqu’un
commerçant vend son fonds de commerce,
il cède aussi les termes du bail.
Pour que celui-ci soit modifié, il faudra
l’accord des deux parties.
Aussi convient-il de regarder, en premier
lieu, la répartition des charges inscrites
dans le bail initial, qui peut varier considérablement
d’un cas à l’autre. Le Code
du commerce, qui régit les baux commerciaux,
ne fixe en effet que les règles
de durée, de renouvellement, d’indexation
des loyers et les actions engageables
en cas de non-respect des clauses. Taxe
foncière, frais de gestion d’un administrateur
de bien, charges de copropriétés,
assurance de l’immeuble, tout peut être
refacturé au locataire. Parmi les clauses
les plus recherchées par les bailleurs, la
prise en charge par le locataire du « clos
et (du) couvert », soit les travaux liés
au gros oeuvre. Et, depuis peu, les baux
fraîchement rédigés intègrent la prise en
charge par le locataire des coûteux travaux
à vocation environnementale dus
aux objectifs du Grenelle II. « Un bail trop
à charge pour le bailleur peut facilement
faire perdre 20 % des loyers encaissés »,
constate un professionnel, qui poursuit :
« Quand j’ai affaire à une liquidation de
commerçant, je préférerais presque qu’il
ne trouve pas de locataire pour prendre sa
succession. C’est la seule façon de repartir
sur un bail neuf, avec le minimum de
charges pour le propriétaire. »
Autre élément clé : la clause de destination.
Le bail doit spécifier le plus exactement
possible l’activité autorisée dans
les locaux. Cette clause offre plusieurs
possibilités aux bailleurs. La première est
de pouvoir déplafonner le loyer en cas
de changement d’activité du locataire, en
le faisant constater par huissier. Elle permet
ensuite au propriétaire de contrôler
l’activité d’un éventuel repreneur, voire
de percevoir une indemnité de déspécialisation
sur la vente du fonds de commerce.
« Si le bail est tous commerces,
méfiance. On sait qu’on ne pourra pas
s’opposer à un changement d’activité
si le locataire souhaite vendre », met en
garde Michèle Séphons. D’autres clauses
liées à la revente peuvent être avanta-
geuses pour le bailleur. Par exemple,
celles offrant un droit de préemption,
ou encore celles obligeant à un accord
préalable du propriétaire avant la vente
du fonds.
Un locataire trié sur le volet
Comme pour tout investissement dans
l’immobilier, la qualité de signature du
locataire est primordiale. « Aujourd’hui,
certaines activités sont clairement en
difficulté. C’est le cas des cuisinistes, des
cybercafés, des vidéos clubs, des sociétés
de transport express ou hors Paris, des
laveries automatiques », détaille Jérôme
Schibler, franchisé Guy Hoquet entreprise
et commerces à Strasbourg. Les
restaurants et cafés sont un cas à part.
S’ils ne souffrent pas trop de la crise, ils
peuvent en revanche être sources de nuisance
pour le voisinage, donc de contentieux.
« Désormais, on ne souhaite plus
acheter de restaurants en pied d’immeubles.
Les seuls procès que l’on a sont
presque exclusivement avec des restaurateurs
qui ne respectent pas les règles du
jeu », explique en effet Michèle Séphons.
À l’inverse, certaines activités sont réputées
sûres. C’est le cas des banques et des
assurances, bien évidemment. Les enseignes
nationales, quelles qu’elles soient,
jouissent également d’une bonne cote.
Vieillissement de la population oblige,
c’est aussi vrai de tous les métiers liés
au médical et au paramédical. Si une
belle signature implique souvent des
loyers sûrs, ils seront également moins
élevés que pour une activité jugée plus
risquée. Quel que soit le type d’activité,
il faudra veiller à la solidité du
locataire. Même si les informations
disponibles font davantage figure d’indicateurs
que de garantie… Parmi les
précautions d’usage, il est conseillé de
vérifier auprès du vendeur les dates auxquelles
le locataire paye et de consulter
les bilans du commerçant, disponibles
auprès du tribunal de commerce (www.
infogreffe.fr). Toutefois, bien que tout
commerçant ait l’obligation de déposer
annuellement ses comptes au greffe,
tous ne le font pas. « Cela peut être le
cas lorsqu’un commerçant est en difficulté
vis-à-vis d’un créancier, mais aussi
lorsque l’environnement est concurrentiel.
Le locataire peut préférer payer des
pénalités plutôt que de rendre public le
volume de son activité », constate Jean-
Philippe Deltour, cofondateur de créditrelax,
courtier spécialisé en recherche
de financement pour les entreprises. Si
l’on obtient les bilans, on pourra rapidement
vérifier que le locataire n’est pas
en surloyer. Le taux d’effort acceptable
pour un locataire dépend des marges
qu’il réalise sur son activité. Ainsi, si un
loyer situé entre 3 % et 5 % du chiffre
d’affaires est acceptable pour les métiers
de bouche ou les restaurants, il peut
grimper autour de 10 % pour les pharmacies
ou les opticiens.

des taux d’emprunt supérieurs
à ceux de l’habitation
Côté financement, l’analyse du risque
sera essentiellement axée sur la qualité
du locataire. « Dans ce type d’opération,
la qualité du locataire prime sur la qualité
du dossier de l’acquéreur emprunteur »,
confirme Guillaume Elie, courtier pour
Cafpi entreprise. Sans surprise, les modalités
d’emprunt diffèrent par rapport à
l’habitation, avec des taux supérieurs
de 0,5 à 1 point. La durée standard des
prêts est de quinze ans, même si elle
murs de boutique, le secret de la rentabilité
peut aller au-delà pour les cafés, hôtels
et restaurants (CHR). « Retail is detail.
Chaque cas est particulier. Un accord de
principe sur le financement n’a pas de
valeur tant que le banquier n’a pas le
dossier du locataire entre les mains »,
analyse Laurent Fléchet, de la société de
gestion Ciloger. Du fait de son statut de
placement hybride, entre le patrimonial
(pour l’investisseur) et le professionnel
(considérant que le locataire est un commerçant),
il ne sera pas toujours facile de
faire valider la pertinence de l’opération
par un banquier. Mieux vaut d’ailleurs
ne pas être trop gourmand pour une
première opération. « S’il y a le moindre
risque, la banque ne vous suivra pas, confirme Vincent Saada. On entre
dans la même grille de critères qu’un
entrepreneur. Et les prêts aux entreprises
sont en moyenne sept fois plus risqués
que les prêts aux particuliers. »
Concernant les modalités de financement,
deux possibilités. Tout d’abord, le
crédit classique. Le montant de l’apport
varie en fonction de la rentabilité de l’investissement.
« L’idée est que l’opération
s’autofinance. Au-dessus de 9 % de
rendement, c’est le cas. Mais on est plus
souvent entre 6 % et 7 %. Ce qui correspond
à un apport de 15 % », explique
Jérôme Schibler. Toutefois, certaines banques
peuvent exiger que le loyer couvre
davantage que les mensualités (de 110 %
à 130 % selon la qualité de la signature
et de l’emplacement). « Si le loyer paraît
surélevé, un banquier pourra très bien
vous dire qu’il finance à hauteur des
loyers constatés sur le secteur, mais pas
au niveau du loyer en place », explique
Guillaume Elie.
La seconde option est de choisir un
crédit in fine. Ce montage consiste à ne
rembourser que les intérêts d’emprunts
sur quinze ans (déductibles des revenus
fonciers). « Dans le même temps,
l’emprunteur place 20 % du montant
de l’opération dans un véhicule de type
assurance vie (environ 3,5 % de rendement
actuellement). Cet apport va se
capitaliser durant les quinze ans de l’emprunt,
pour atteindre un montant équivalent
à la somme empruntée au bout
de cette durée », explique Jean-Philippe
Deltour, de Crédit Relax. L’avantage de
cette option : des mensualités moins
lourdes pendant la durée de l’emprunt.
L’Inconvénient ? Le capital n’est pas
amorti pendant la durée du prêt. Par
ailleurs, les intérêts d’emprunts étant
plus importants que dans le cadre d’un
crédit classique, l’opération n’est intéressante
qu’à partir d’un certain niveau
de revenus fonciers. Les banques sont
aujourd’hui plus réticentes à accorder
ce type de prêts.
Faire jouer son réseau
pour trouver un mur
Reste à trouver la perle rare. Les agences
immobilières traditionnelles sont
relativement peu présentes sur ce créneau.
Ce n’est pas le cas de la plupart
des réseaux, qui ont développé une
offre « entreprise et commerces »
– Century 21, Guy Hoquet, Orpi, et
pour la Fnaim, la Cotrac – et des agences
dédiées. Toutefois, ces agences s’adressent
plus spécifiquement aux utilisateurs
souhaitant acheter des fonds de commerces
qu’aux investisseurs en quête de
murs. C’est également le cas de cabinets
d’affaires spécialisées, comme Michel
Simond, avec 80 franchisés sur toute la
France. Par ailleurs, les sites d’annonces
proposent aussi des offres sur ce secteur.
C’est le cas d’Explorimmo.com, à travers
le portail agorabiz.com. Nouveau venu
dans la profession, le cabinet d’affaire en
ligne Coysevox (murscommerciaux.net)
propose uniquement des offres pour les
investisseurs. Toutefois, il existe peu de
mandats exclusifs sur ce segment et les
mêmes offres se retrouvent d’un site à
l’autre. « Concernant la recherche de
mur de boutiques, le vrai enjeu, c’est
l’information… Un particulier peut
trouver des locaux satisfaisant via des
agences, mais on peut supposer que si
une offre est publique et en ligne depuis
plus d’une semaine, c’est qu’elle ne rentre
pas dans les critères des “pros’” »,
estime Guillaume Elie. « Le vrai atout
d’un particulier par rapport aux investisseurs
les plus rodés reste son ancrage
local et son réseau, notamment les
commerçants et les notaires », conclut
Jean-Marc Peter. De fait, un tiers des
boutiques sont vendues dans le cadre
de successions occasionnant la vente
d’un immeuble.
Source: Le particulier Immo numéro 273 de mars 2011
Téléphone : +33 (0) 1 40 35 52 36
Fax : +33 (0) 1 82 62 19 60
Mail : contact@cjmconseil.fr
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